贅沢品はどのように住所を選びますか？人の流量、ブランドの魅力は肝心な点です。

　　インターネットよくいくつかの誤った指導の内容が伝わっています。特にいわゆる高級品投資補助金基準などの「乾物」があります。誤った情報が宝物のように入手された背景にはもう一つの重要な原因があります。贅沢なブランドは大衆にとっては神秘的すぎて、商業不動産業界にあっても、多くの企業誘致に従事している業界の人は、贅沢なブランドの立地ルートを本当に理解しているとは限りません。

一部の部外者は、高級品ブランドをある棟の不動産に誘致するには、主に内装補助金、リース料免除及びその他各種の優遇条件によるものと考えられています。しかし事実はそうではない。私達は新光天地、威海九竜城など多くのプロジェクトの贅沢なブランドの企業誘致を経験して、贅沢なブランドの各地での拡張計画はその企業の発展戦略、年度計画、地区経営の影響を受けて、開店進駐環境に対してきわめて厳しい要求があります。彼らを紹介して入場したいですが、経営はとても難しいです。具体的に場所を選ぶ上に、贅沢なブランドも長年来すでに自分の1セットの独特な経営のモードと不動産の判定方法を形成しました。

大衆市場に対して、ブランドは場所を選ぶ時にまず影響力の範囲を決めます。5分、10分と15分の距離にある住民の中にはそれぞれどれぐらいの割合が自分の店舗に引き付けられますか？時にはまた違った点の車の流量を調べて、そして次の特定の位置に行く顧客の流れを計算します。第二に、彼らはまた、高速道路、橋、トンネルなどの要素を考慮する必要があります。競争も審議に値する議題ですが、かなり複雑です。競争相手と隣接して店舗の位置を減らす可能性があると考える人がいます。実際には、2、3つの同業内の同じ名望の店が一緒にいる時、この場所の魅力の増加は、一部の競争劣勢を相殺するのに十分です。

　　贅沢なブランド自分の住所選択の流れもあります。みんなが想像しているのと違って、彼らは最終的にある店舗の住所を決めました。すべての指標の中で、彼らが最も重視しているのは、開店する目標都市の商業潜在力です。また、ライバルを重視しています。これらの顧客の数はBulgariやBoucher onに対して十分な潜在力がありますか？」これは贅沢品業界の分析と討論の方法です。

率直に言えば、贅沢品の選べる都市や店もそんなに多くないです。高級品業界では、一度都市を選ぶと、その市に店舗があることが分かりやすくなります。どの都市にも高級品店の一番いいところがあります。パリでは蒙田大道ではなく、聖・オノレイ通りです。ミラノでは、モンテネポレット通り、サンAndrea通り、Della＿Spiga通りです。香港では、半島ホテル、中環地広場と太古広場の間で選択が必要です。東京では銀座と表参道の間に決められています。上海で最初の唯一の選択は南京西路で、2010年以降、改造に成功した淮海中路が考慮に入れられます。

ある都市を選定すると、高級品初の店舗の立地選定がとても簡単になります。行くところは一つしかないからです。しかし、この同じところでも、街の向こうから向こうへ行くと、商業の底力の差が大きいかもしれません。パリの聖・オノレイ通りでは、北側の街の売れ行きがよく、南側は高級品ブランドの立地に適していないが、南北両側の家賃コストはほぼ同じである。上海淮海中路もこのようにして、北側は高くて寒くて、南側の平民、そのため贅沢品は更に北側を偏愛して、ファッション的なホワイトカラーはいつも南側を積み上げます。

もちろん、贅沢品の行列に入ることができます。つまり、ぜいたく品は高いモチベーションを持ち、顧客を惹きつけることができます。しかし、立地の中でブランドそのもののモチベーションに全てを委ねるのは、あまりにも冒険的です。例えば、聖・オノレイ通りの南側と淮海中路の南側には、Hermès旗艦店があります。Hermès旗艦店と同じ側に店を開くことを堅持すれば、両側の人の流れの差に関わらず、Hermès旗艦店を訪れる人が同時にこのエリアの他の店に入ることを期待しています。実際には、顧客の関心はHermèsの店の上に集中しています。彼らは近くの店を歩く時間がないように見えます。

したがって、ぜいたく品場所選びのポイントは、道のこちら側ではなく、高級ショッピングセンターの二階を選んでトップ層ではない場合、通過する人の流れを考慮して、自分のブランドの魅力の係数を明確にしてこそ、売上高を予想できないことができます。

現実はもっと複雑です。全体の場所選びの過程で、贅沢なブランドは絶えず困難な選択に直面します。例えば、各ブランドは大型小売店で大きな店舗を持ちたいですが、通常はこれは彼がより多くの家賃コストを支払うことと、より高い損益バランスと売上高水準を設定することを意味します。このように高い支払能力がありますか？それとも、彼はここで簡単にこのような売上高の水準に達することができますか？しかし、家賃のコストが同じなら、この高級品ブランドは一番いい場所で小さな店を開くべきですか？それとも一番いいところでもっと大きな店を開くべきですか？この時は商業不動産分野での鉄棒の法則「場所」を信じるべきですか？それとも自分のブランドの魅力係数と動力地図を信じるべきですか？

現実的なケースがありますので、参考にしてください。香港では、Lancelは長年にわたって半島ホテルに30平方メートルの小さなお店を持っています。家賃がとても高いにもかかわらず、ランセルの商売はとても上手です。彼らは200平方メートルの大きな店を持っています。太古のビルの近くに置地広場があります。半島ホテルと同じように、太古のビルも贅沢品の店をオープンする最高の場所で、残念なことに、Lancelはその中の店の位置が少し偏っていて、適当な顧客は店の20メートル以外に流れています。したがって、Lancelはこの店で売られている商品が少ないので、一応完全な商品展示室として使われています。

高級品が中国でオープンした数十の店舗の中には、売り上げを目当てに行ったのではなく、展示もその開店の重要な目的の一つと考えられている人もいるかもしれません。しかし贅沢品にとっては、最初は両方を望んでいなかった人はいません。確かに展示機能がすべてより大きい店舗もありますが、これらの店舗はランドマークの市場にあります。

ぜいたく品の特殊性は消費者が自国で消費するだけでなく、海外で購入することにあります。言い換えれば、日本の消費者はニューヨークでHermèsを買うかもしれません。中国の市民はドイツでイタリアの香水を買うかもしれません。もしある高級ブランドがアメリカ、日本、フランスに直営店を設立しないなら、ブランドの影響力と消費者の魅力を失うことになります。たとえば、スペイン人はカールさんやBVLGARIを買ってもいいです。蘇亜レスブランドのジュエリーを買いたくないです。彼らが知っているからです。蘇亜レスはスペインで有名ですが、ニューヨークとドイツでは誰も知らないです。そのため、この面から言えば、大規模な高級品ブランドは世界に注目しなければならない。

もちろん、店舗拡張は重要ですが、同時に多すぎるブランドショップを開設することは会社に財務リスクをもたらします。また、新しい直営店は少なくとも二年を経て最初の販売目標を達成することができます。この期間及び損益バランスを実現する前に、店の運営には資金サポートが必要です。つまり、消費者のぜいたく品ブランドに対するターゲット型の買い物と便利型の買い物需要を測るために、都市ごとに理想的な高級品店の数があるべきです。

高級品の立地を選ぶ過程で、店はこの業界の主導的なブランドの店のそばにあるべきだと信じています。高級ブランドというライバルに近い立地戦略は、中世の古い制度を採用していたようです。相手はどのタイプのお店ですか？お店の規模はどれぐらいですか？お店の主な業務は何ですか？これらの問題の背後には多くの知識があります。

高級品の立地はシステムの工事であり、写真の羅列だけの簡単な数字ではない。過去1年間、国際ショッピングセンター協会（ICSC）の中国資産管理セミナーで、「ぜいたく品誘致の法則」というテーマの講演をしたことがあります。二時間の間、私はまだこの話題を完全に説明することができませんでした。読者が興味を持つなら、贅沢品という話題を続けてもいいです。あなたも楽屋に伝言して、あなたの質問をしてもいいです。