公正価値で測る投資性不動産所得税はどう処理しますか？

投資性不動産とは、家賃や資本の増値を稼ぐため、または両方を兼ね備えている不動産のことです。

主に貸与された土地使用権、保有し、増値後に譲渡する土地使用権、貸与された建物を含む。

企業は通常コストモデルを採用して投資性不動産に対して後続の計量を行うべきであり、公正価値モデルを採用して投資性不動産に対して後続の計量を行うこともできる。

しかし、同じ企業は一つのパターンを採用して、すべての投資性不動産に対して後続測定を行います。同時に二つの計量モードを採用してはいけません。

投資性不動産の今後の計量については、注意すべきである。

1、企業が投資性不動産の計量パターンを確定したら、勝手に変更してはいけない。

2、コストモードで公正価値モデルに転換した場合、会計政策の変更処理として、計量モードの変更時の公正価値と額面価値の差額を調整し、期首留保収益（未処分利益）を調整しなければならない。

3、公正価値モデルを採用して計量した投資性不動産は、公正価値モデルからコストモデルに転換してはいけない。つまり逆転できない。

4、公正価値モデルを採用して後続測定を行う場合、投資性不動産の減価償却または償却を行わず、貸借対照表日投資性不動産の公正価値を基礎にしてその額面価値を調整し、公正価値と元の額面価値との差額を当期損益（公正価値変動損益）に計上しなければならない。

投資性不動産で取得した家賃収入は、他の業務収入などとして認識されています。

公正価値モデルを採用して後続測定を行い、投資性不動産に対して減損テストを行わない。

5、「企業会計準則第18号～所得税」の規定に基づき、貸借対照表債務法を用いて所得税を計算する場合、企業は通常、貸借対照表日ごとに所得税の計算を行うべきである。

鴻昌会社は不動産開発企業です。

公正価値モデルを用いて後続測定を行う。

（1）2015年1月1日、鴻昌会社は40000万元の総価格で1棟を予約使用可能な状態に達した沿道楼を購入した。

この沿道楼の総面積は2万平方メートルで、1平方メートル当たりの単価は2万元で、使用寿命は50年と予想されています。

鴻昌会社はこのストリート沿いの建物を対外的にレンタルする予定です。

（2）2015年に、鴻昌会社は上記の通り沿いのビルをレンタルして実現しました。

収入は1000万元で、費用支出が発生します。

市場の変化によって、鴻昌会社は街沿いのビルの総面積の20%を販売し、収入8400万元を取得しました。販売された沿道楼は2015年12月31日に不動産の名義変更手続きを行いました。

2015年12月31日、この通り沿いのビルの一平方メートル当たりの公正価値は2.2万元である。

その他の資料：

鴻昌会社の収入と支出は全部銀行預金で決算します。

税法の規定により、当期の課税所得税を計算する際に、保有する投資用不動産はその購入原価に応じて、耐用年数の50年を予定しています。耐用年数の平均法により購入日から処分時までに計算された減価償却額は税引き前に差し引き、保有期間は

の変動は課税所得額に算入されません。実際に処理する時、処理で取得した価格はその歴史原価から控除し、税法の規定に従って減価償却を計上した後の差額を処理または決算期間の課税所得額に算入します。鴻昌会社が適用する所得税の税率は25%です。

鴻昌会社の当期には他の収入やコスト費用は存在しません。当期に発生した200万元の費用支出は全部税引前に差し引くことができます。

所得税以外の関連税金は考慮しない。

要求（1）鴻昌会社の2015年1月1日、12月31日と投資性不動産の購入、公正価値変動、賃貸、販売に関する会計仕訳を作成する。

（2）投資性不動産の2015年12月31日の帳簿価額、税金計算の基礎及び一時的な差異の計算を要求する。

（3）鴻昌会社の2015年当期所得税の計算と所得税の確認に関する会計仕訳の作成を要求する。

判例解析：

（1）鴻昌会社の2015年1月1日、12月31日と投資性不動産の購入、公正価値変動、賃貸、販売に関する会計仕訳を作成する。

2015年1月1日、鴻昌会社は4000万元でストリートビルを購入しました。

借ります：投資性不動産の40000

銀行預金400,000

2015年12月31日、ストリートビルの公正価値は44000万元（＝2.2万/平方メートル×2万平方メートル）に増加し、4000万元の値上がりとなりました。

残りの80%の不動産部分：

借りる：投資性不動産3200

貸付：公正価値変動損益3200

鴻昌会社は家賃収入とコストを実現します。

貸し：銀行預金1000

貸付：その他業務収入1000

借りる：その他の業務コスト200

ローン：銀行預金200

鴻昌会社は2015年12月31日に投資用不動産を販売する会計仕訳は以下の通りである。

借ります：銀行の預金の8400

貸付：主要業務収入8400

貸し：主要業務コスト8000（400×20%）

公正価値変動損益800（4000×20%）

貸付：投資用不動産8800（44000×20%）

（2）投資用不動産の2015年12月31日の帳簿価額、税金計算の基礎及び一時差異を計算する。

ストリートビルの残りの部分の帳簿価額は35200万元=44000×80%である。

街沿いの建物の残りの部分の税金計算は31360万元（40000–40000/50）×80%=39200×80%になります。

一時差異=35200-1360=3840(万元)

（3）鴻昌会社の2015年当期所得税を計算し、所得税の確認に関する会計仕訳を作成する。

鴻昌会社の当期所得税の計算は以下の通りです。

=(課税所得–原価控除可能)×適用税率

=(販売収入-販売コスト+家賃収入-費用-減価償却)×25%=(8400–39200×20%+1000–200-400/50)×25%=(8400–7840+800)×25%=560×25%=140(万元)

繰延税金負債=3840×25%=960(万元)

所得税に関する分録は以下の通りです。

借りる：所得税費用1100

貸付：未払税金－未納所得税140

繰延税金負債960